El valor de referencia catastral es un valor fiscal que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble analizando los precios reales de compraventa en la zona. Se actualiza anualmente y no puede superar el valor de mercado (se aplica un coeficiente de minoración).

Desde 2022, por ley (Ley 11/2021 contra el fraude fiscal) este valor sirve como base mínima oficial para calcular varios impuestos inmobiliarios. En otras palabras, Hacienda utiliza el valor de referencia como base imponible en la compra de cualquier vivienda (pisos, chalets, plazas de garaje, etc.), tanto para compradores nacionales como internacionales, además de otros impuestos como Sucesiones o Donaciones.

Impuestos al comprar vivienda

Al adquirir una vivienda en España hay varios impuestos importantes a considerar:

• ITP (Transmisiones Patrimoniales): se aplica al comprar una vivienda de segunda mano. Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas.
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): se paga al comprar obra nueva. El tipo general es el 10% del precio de venta (solo 4% si se trata de una vivienda de protección oficial nueva).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): grava la formalización notarial de la compra. En vivienda nueva se aplica sobre la misma base que el ITP.

En todos estos casos la base imponible es el mayor valor entre el precio pactado y el valor de referencia catastral. Esto significa que Hacienda obligará a pagar el impuesto sobre el valor más alto. Por ejemplo, si se compra un piso usado por debajo de su valor referencial, el ITP se calcula sobre el valor de referencia en lugar del precio real. En cambio, si el precio de venta supera el valor referencial, se tributa sobre el precio pactado. Esta regla evita la infravaloración artificial para reducir impuestos. En resumen:

• ITP (vivienda usada): se liquida sobre la base mayor entre precio y valor de referencia.
• Vivienda nueva: se paga IVA (10%, o 4% en VPO nueva) y luego AJD. El AJD se calcula igualmente sobre la base imponible más alta entre precio o referencia.

Precio vs. valor de referencia

En la práctica, Hacienda siempre tomará como base imponible el valor más alto. Así, si vendes por menos de la referencia, pagarás impuestos según el valor del Catastro, y si vendes por más, según el precio efectivo. Este mecanismo aplica de igual forma a cualquier comprador (residente o extranjero) y a todo tipo de vivienda. Aun así, si crees que el valor de referencia asignado es injusto o excesivo, podrás presentar una reclamación ante la Agencia Tributaria (tras pagar inicialmente el impuesto) para solicitar su revisión.

Viviendas de protección oficial (VPO)

Aunque una vivienda protegida (VPO) tiene precio máximo oficial (más bajo que el mercado), también queda sujeta a la regla del valor referencial. La Dirección General de Tributos (Ministerio de Hacienda) ha aclarado que al comprar una VPO se debe liquidar el ITP usando el valor de referencia catastral.

Dicho de otro modo, Hacienda obliga a pagar primero sobre el valor referencial (que normalmente será más alto que el precio oficial) y luego, si corresponde, el comprador puede reclamar la devolución de lo tributado de más. Esto implica que incluso en VPO la base imponible es el valor superior entre precio y referencia, garantizando la correcta recaudación de impuestos.

Consejos para compradores

• Consulta el valor de referencia antes de firmar. Comprueba en la sede electrónica del Catastro cuál es el valor referencial de la vivienda que quieres comprar.

En CASAVIVA Inmobiliaria informamos de forma clara y transparente para que tomes decisiones con confianza. Conoce el valor de referencia de tu vivienda y planifica tus impuestos de compra con el respaldo de nuestros expertos.