El Gobierno español ha anunciado una reforma fiscal que aumenta los impuestos sobre viviendas vacías y grava con más fuerza a los pisos turísticos. Entre las medidas destacan la subida del IVA del 10% al 21% para los alquileres vacacionales y un mayor gravamen a las viviendas desocupadas. El objetivo oficial es desincentivar el abuso de apartamentos para turismo masivo y devolver más viviendas al mercado de alquiler residencial. A nivel local, Baleares e Ibiza aplican normas aún más estrictas sobre el alojamiento vacacional.

Impuestos clave para los propietarios

• IVA al 21% en alquiler vacacional: Los pisos turísticos pasarán de tributar un 10% de IVA al 21%, igual que un servicio hotelero. Esto reduce la ganancia neta por alquiler corto plazo.
• Más tributos sobre casas vacías: El IRPF aumentará por tener una vivienda vacía, para “incentivar su salida al mercado”. Actualmente se imputa un 1,1–2% del valor catastral, pero pronto habrá tramos superiores. Además, los ayuntamientos podrán subir el IBI a estos inmuebles.
• Nuevo impuesto a compradores extranjeros: Se quiere aplicar un cargo extra a la compra de viviendas por no residentes (extranjeros y extracomunitarios), como freno a la especulación con segundas residencias.
• Tributación a grandes inversores (SOCIMI): Las Socimis –sociedades inmobiliarias cotizadas– pasarían del 15% al 25% en su impuesto, salvo que destinen parte de su parque a alquiler asequible.
• Bonificaciones fiscales para alquiler asequible: Para compensar, se amplían deducciones (hasta el 100%) en el IRPF a quienes alquilen por debajo del precio de mercado en zonas no tensionadas.

En conjunto, estas medidas implican que mantener una vivienda vacía o destinarla al turismo será cada vez más caro. Por ejemplo, un propietario en Ibiza que no alquile su piso deberá declarar igualmente un “ingreso ficticio” en su IRPF y podría ver cómo ese porcentaje sube próximamente. Para los que alquilan, el aumento del IVA recortará sus beneficios.

Restricciones en Baleares e Ibiza

Paralelamente, la normativa balear endurece el control del alquiler turístico. Un decreto reciente prohíbe nuevas licencias para pisos turísticos en edificios de vecinos en todo el archipiélago. Esto significa que no se autorizarán nuevos apartamentos turísticos en comunidades de pisos, manteniendo así un “crecimiento cero” de plazas vacacionales. Además, el Gobierno balear ofrece perdonar hasta el 80% de las multas para aquellos propietarios que conviertan su vivienda turística en alquiler residencial.

En Ibiza se aplican ya restricciones muy severas: desde 2022 existe una moratoria de licencias turísticas hasta 2026. Si una licencia no se usa durante 3 años consecutivos, caduca automáticamente. Además, en toda la isla está prohibido alquilar apartamentos turísticos en edificios plurifamiliares (salvo raras excepciones de casas rurales). Es decir, si tu piso en Ibiza forma parte de una comunidad de vecinos, no se puede destinar al turismo bajo la normativa vigente. Las sanciones por no respetar estas reglas pueden superar los 400.000 €, lo que añade un riesgo extra al alquiler turístico ilegal.

¿Qué significa para ti?

En conjunto, los cambios apuntan a penalizar las viviendas sin uso y a restringir drásticamente el alquiler vacacional. Si tienes un piso en Ibiza que ha estado vacío, podrías ver cómo aumentan tus impuestos sin que generes ingreso alguno. Si lo alquilas a turistas, ganarás menos (IVA mayor) y podrías verte obligado a dejar de hacerlo ante las nuevas prohibiciones locales.

Ante este panorama, muchos propietarios e inversores evalúan otras opciones. Una posibilidad es poner la vivienda en alquiler residencial a largo plazo, aprovechando las bonificaciones fiscales nuevas. Pero si no te interesa ese modelo de uso, estas condiciones pueden invitar a vender la propiedad ahora, antes de que los impuestos suban aún más o las restricciones se compliquen. En Casaviva Inmobiliaria te asesoramos sobre cómo gestionar tu inmueble bajo estas nuevas reglas. Sea cual sea tu decisión, es clave estar informado: las normas fiscales y turísticas de 2025 pueden cambiar significativamente el valor neto de tu propiedad.